Chúng tôi đang xuất bản một bài báo của các tác giả của dự án "VIVA-Lefortovo", các sinh viên của chương trình NLTR, những người đã thực hiện chủ đề này, đã đoàn kết sau khi nghiên cứu thành nhóm "Đội 123" và tiếp tục công việc của họ. Bản chất của dự án là một đề xuất phát triển tổng hợp một phần của quận Lefortovo, nơi ngày nay đã quá tải với các khu công nghiệp không hoạt động và được đặc trưng bởi chất lượng môi trường đô thị thấp. Trong bài viết này, các thành viên nhóm thảo luận về khả năng tạo ra một đại lộ dành cho người đi bộ giữa Hammer và Sickle, mà Don-Stroy có kế hoạch biến thành khu dân cư Symbol, trung tâm văn phòng CROC và bờ kè Yauza vào năm 2025–2026. Một đại lộ như vậy sẽ cho phép đi bộ từ đường cao tốc Entuziastov qua Hammer and Sickle trước đây đến nhà máy Kristall được xây dựng lại, điền trang Stroganovs 'Yauz, và xa hơn nữa dọc theo Cầu Hải quan sang bên kia sông đến Phố Nizhnyaya Syromyatnicheskaya và Artplay. Trong khi đó, Don-Stroy đã trình bày tại phiên điều trần công khai được tổ chức vào tháng 4 năm 2015 về một dự án đã được điều chỉnh khác với dự án chiến thắng, nơi không có trục dành cho người đi bộ tại vị trí của tuyến đường sắt và đại lộ bên trong kết thúc bên trong khu dân cư Symbol, không rời thành phố.
Xin nhắc lại, vị trí đầu tiên trong bảng xếp hạng của ban giám khảo cho ý tưởng tái tạo Hammer and Sickle đã thuộc về dự án MVRDV, nhưng sau đó, theo quyết định của nhà phát triển, dự án thiết kế LDA đã được tuyên bố là người chiến thắng.
Dưới đây là bài viết của các tác giả của công trình nghiên cứu. ***
Là một phần của chương trình giáo dục "Các nhà lãnh đạo mới của sự phát triển lãnh thổ", NLTR (chương trình do MARSH và RANEPA tổ chức), chúng tôi đã nghiên cứu khu vực đô thị, một phần của quận Lefortovo. Những sinh viên tốt nghiệp không thờ ơ với số phận của khu vực đã tự tổ chức thành nhóm Đội 123, nhóm tiếp tục làm việc trong dự án VIVA-Lefortovo. Chúng tôi đã xác định được một số địa điểm, việc chuyển đổi chúng có thể đóng góp đáng kể vào việc phát triển cơ sở hạ tầng của quận và nâng cao tiện nghi sống cho cư dân hiện tại và tương lai, một số đề xuất này có lợi ích cụ thể cho thành phố.
Sử dụng công việc của chúng tôi làm ví dụ, chúng tôi muốn đưa ra một số vấn đề đô thị, cần chú ý đến các vấn đề thường bị khuất phục khi phát triển các dự án ở các vùng lãnh thổ tương tự:
- Tại sao sự kết nối của các vùng lãnh thổ ở cấp địa phương lại nằm ngoài tầm nhìn của nhà thiết kế?
- Làm thế nào để các khu công nghiệp cũ có thể phù hợp một cách hữu cơ với bối cảnh đô thị hiện tại?
- Tại sao chất lượng tổng thể của môi trường đô thị ở mức thấp?
- như nền kinh tế của thành phố, bao gồm Số tiền của cơ sở tính thuế có liên quan đến bối cảnh đô thị không?
Trong bài viết của chúng tôi, chúng tôi sẽ không đi sâu vào các khía cạnh lý thuyết của vấn đề, nhưng chúng tôi sẽ cố gắng chỉ ra bằng một ví dụ cụ thể về cơ chế và logic nào của những người tham gia phát triển định hình thành phố của chúng ta không phải lúc nào cũng theo cách tốt nhất.
Chúng tôi sẽ xem xét một phần của thành phố giữa sông Yauza, đường cao tốc Entuziastov, phố Krasnokazarmennaya. Đây là phần mà chúng tôi chỉ định là lãnh thổ VIVA-Lefortovo, đối với phần này, chúng tôi đề xuất các chuyển đổi chính.
Điểm đáng chú ý là địa điểm này đã quá tải với các khu công nghiệp trước đây không còn chức năng sản xuất, chất lượng môi trường và môi trường xung quanh ở mức thấp, nhiều khu đất trống bị bỏ hoang. Đồng thời, lãnh thổ có một nguồn lực đáng kể cho một sự phát triển mới về chất: sự hiện diện của các di tích lịch sử quan trọng trong tình trạng tốt, gần sông và nhiều mảng xanh, gần trung tâm và các đầu mối giao thông. Đáng chú ý là sự quan tâm của các doanh nghiệp và nhà phát triển đối với sự phát triển của trang web: bốn người chơi chính đã bày tỏ sự quan tâm của họ đến các đối tượng trên trang web.
Có thể quan sát thấy những thay đổi trong tương lai: nhà máy Kristall đang được chuyển đổi thành một cụm nghệ thuật, lãnh thổ của nhà máy Hammer and Sickle đang chuẩn bị cho việc phát triển nhà ở, Tập đoàn công ty Morton đã bắt đầu bán các căn hộ trong một khu dân cư phức hợp trên địa điểm nhà máy Almaz-Antey trước đây.
Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn dự án khu dân cư Symbol, do Don-Stroy đề xuất thực hiện trên lãnh thổ của nhà máy Serp và Molot trước đây, có vai trò thống trị và về lâu dài ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của khu vực này. Các cuộc thảo luận về dự án này bắt đầu vào năm 2012, và kết quả là thành phố đã đề nghị nhà phát triển tổ chức một cuộc thi quốc tế để phát triển ý tưởng kiến trúc và quy hoạch đô thị cho sự phát triển trên lãnh thổ của nhà máy. Mục tiêu của cuộc thi là “lựa chọn các khái niệm kiến trúc và quy hoạch đô thị để tạo ra một đơn vị đô thị đa chức năng với cơ sở hạ tầng phát triển, tích hợp vào cấu trúc đô thị và đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững về môi trường”.
Theo kết quả của cuộc thi, năm dự án đã được trình bày, các kế hoạch cho chúng được đưa ra dưới đây. Bốn trong số các dự án này duy trì một tuyến đường dành cho người đi bộ dọc theo các tuyến đường sắt trước đây. Đây là một giải pháp rõ ràng bởi vì nó cung cấp thông tin liên lạc giữa các vi huyện, cho phép cư dân tương lai tiếp cận trực tiếp với sông Yauza, cũng như tiếp cận trực tiếp đến các địa điểm văn hóa của khu vực: điền trang Stroganov, cụm nghệ thuật Crystal, khu phức hợp thủy điện Syromyatnichesky với một công viên liền kề, Lãnh thổ Artplay.
Trong mỗi dự án, đường ray được lưu lại làm trục dành cho người đi bộ.
Đối với dự án được đề xuất phê duyệt, một quyết định được đưa ra để loại bỏ kết nối này trên lãnh thổ của tòa nhà và xây dựng các khu dân cư thay cho đường ray. Một giải pháp như vậy loại trừ khả năng sử dụng các điều kiện tiên quyết hiện có cho sự phát triển của khu vực, và đúng hơn là hoạt động để tự cô lập khỏi bối cảnh đô thị hiện hành.
Có thể giả định rằng quyết định như vậy của nhà phát triển là do thực tế là xung quanh
lãnh thổ không tương ứng với mức độ phát triển mong muốn trong tương lai - tầng lớp kinh doanh. Bất kỳ nhà phát triển nào cũng quan tâm chủ yếu đến việc tạo ra lợi nhuận và hoàn toàn không có nghĩa vụ phải chiếm lĩnh lãnh thổ rộng lớn liền kề với trang web của mình.
Đề xuất của Đội 123 là giữ nguyên con đường hiện có, tạo một kết nối duy nhất dành cho người đi bộ, "Đại lộ tí hon", sẽ diễn ra trên địa điểm của đường trước đây
đường ray xe lửa. Đại lộ mới sẽ hợp nhất một số khu phố của quận cùng một lúc và cung cấp lối đi trực tiếp đến bờ kè. ***
Tuy nhiên, thành phố sẽ được hưởng lợi từ những dự án phù hợp một cách hữu cơ với bối cảnh đô thị. Nếu một dự án được thực hiện mà không bao gồm các mối quan hệ như vậy, Matxcơva có nguy cơ nhận được các khu rời rạc hơn nữa, làm suy yếu đáng kể các mối quan hệ hiệp lực. Trong dự án này, việc tiếp cận của người đi bộ đến các trung tâm thu hút của khu vực (kè, Kristallu, Artplay, v.v.) rất khó khăn. Phương án phát triển được lựa chọn kích thích lưu lượng xe hơi, làm trầm trọng thêm căng thẳng giao thông trong khu vực.
Riêng biệt, chúng tôi muốn thảo luận về thành phần kinh tế của các quyết định như vậy đối với thành phố. Sử dụng ví dụ về lãnh thổ này, chúng tôi quyết định xem xét các phương án phát triển kinh tế của quận khi thực hiện hai kịch bản: trong khi giữ nguyên hiện trạng và khi tổ chức một đại lộ dành cho người đi bộ mới thay cho đường ray.
Chúng tôi đã phân tích phần của con đường từ đường phố. Zolotorozhsky trục đến nhà máy Kristall. Địa điểm này hiện đã bị bỏ hoang, chủ yếu được sử dụng bởi các cư dân ven biên, vì nó hầu như không được chú ý cho các cuộc tuần tra. Đồng thời, người đi bộ buộc phải sử dụng đoạn này của tuyến đường sắt làm nơi giao nhau giữa đường Volochaevskaya và Zolotorozhsky Val. Có rất ít kết nối giữa các đường phố chính của quận và người dân sử dụng ngay cả con đường không phù hợp như vậy vào thời điểm hiện tại. Các đoạn dọc theo đường ray trông bị bỏ hoang và sử dụng không đầy đủ. Ngoại lệ là lãnh thổ của công ty CROC, nơi tiếp giáp với đường ray, nhưng công ty đã rào chắn khỏi đường ray càng nhiều càng tốt bằng hàng rào cao có dây thép gai.
Nếu chúng ta phân tích cơ sở thuế thu được từ các khu vực lân cận, nó lên tới khoảng 50-70 triệu rúp. mỗi năm (tính toán dựa trên thuế đất và thuế tài sản). Phần lớn số tiền này thuộc về trung tâm văn phòng của công ty CROC. Phần còn lại của các lãnh thổ liền kề thực tế không mang lại tiền cho thành phố, bởi vì, theo chỉ định, là một khu vực công nghiệp, tức là giá trị địa chính của họ thấp hơn 4,5 lần so với giá trị của đất có mục đích, ví dụ, để thương mại.
Ngoài ra, các tòa nhà ở các vùng lãnh thổ liền kề không nằm trong danh sách các đối tượng được tính thuế bất động sản. Từ phân tích này, chúng tôi kết luận: nếu một thành phố có thể kích thích khéo léo việc chuyển đất cho các chức năng có ý nghĩa xã hội, đặc biệt là ở những vùng lãnh thổ dễ bị thay đổi như vậy, thì
có thể tăng thu nhập đáng kể từ những vùng đất này.
Khu vực dọc theo các tuyến đường sắt có tiềm năng cao về
sự tái tạo. Đồng thời, tiềm năng sẽ tăng lên đáng kể nếu
kết nối trực tiếp với khu dân cư tương lai. Trong trường hợp này, mức thu thuế dự kiến từ các khu vực lân cận có thể tăng lên 160-200 triệu rúp, cao gấp 3-4 lần so với tình hình hiện tại.
Như vậy, ngoài hiệu quả trực tiếp về kinh tế, thành phố sẽ loại bỏ một trong những địa điểm không đẹp của quận, biến nó thành trung tâm thu hút khách du lịch, đại lộ đi bộ, kết nối với sông, kè cây xanh, tiếp cận các Trung tâm nghệ thuật Crystal và Artplay. Chúng tôi đề nghị gọi đại lộ mới là "Đại lộ tí hon", theo tên gọi này là văn phòng KROK và tiệm bánh nằm cạnh đường ray xe lửa.
Nếu đề xuất này được thực hiện, chủ đầu tư cũng sẽ nhận được những lợi ích đáng kể: đại lộ mới có tác dụng san bằng môi trường, trở nên hấp dẫn hơn và an toàn hơn cho cư dân tương lai. Một đại lộ được duy trì tốt, cho phép tiếp cận dòng sông và các đối tượng của hoạt động sáng tạo, là một minh chứng quan trọng hơn về sự an sinh của khu vực xung quanh hơn là những bức ảnh ghép trong các tờ rơi quảng cáo. Ngoài ra, chúng tôi tin tưởng rằng những quyết định như vậy ảnh hưởng đến giá thành của chính các căn hộ trong các khu dân cư đang được xây dựng.
Là một phần trong dự án của chúng tôi, để thúc đẩy các giải pháp đã đề xuất, chúng tôi chủ động liên hệ với chính quyền và người sử dụng đất của các khu đất mà chúng tôi đề xuất thay đổi. Việc thực hiện các giải pháp như vậy là không thể nếu không thiết lập sự tương tác giữa các bên tham gia cụ thể. Theo giả định của chúng tôi, nhiều vấn đề nhức nhối trong thành phố có thể được giải quyết thông qua việc thực hiện các dự án tập trung vào nguồn lực và tiềm năng của thành phố, bối cảnh đô thị đã được thiết lập và hình thành các mối quan hệ hiệp đồng.
Sử dụng ví dụ của dự án VIVA-Lefortovo, chúng tôi muốn đề xuất và thực hiện một cách tiếp cận mới để giải quyết các vấn đề đô thị, tập trung vào việc tối đa hóa tiềm năng của một vùng lãnh thổ được hình thành một cách tự nhiên, với trọng tâm cơ bản là sự kết nối của các vùng lãnh thổ. ***
Các chất tương tự thành công trên thế giới trong việc chuyển đổi các tuyến đường sắt:
Công viên High Line, New York
Tuyến đường sắt trước đây đã được chuyển đổi thành một công viên, đây đã trở thành một điểm mới
sức hút của thành phố. Nhờ sự biến đổi này, nó đã làm sống lại những người trầm cảm
lãnh thổ của thành phố mà từ đó sản xuất công nghiệp đã bị thu hồi. Sương khói thành phố
thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cư dân mới đến các khu vực lân cận.
Dòng vốn đầu tư bổ sung ước tính vào khu vực ước tính là 4 tỷ đô la, mức tăng thu thuế tài sản thực tế mỗi năm tăng thêm 100 triệu đô la, đã bù đắp lại chi phí xây dựng công viên. Thêm>
Good's Line, Sydney
Dự án chuyển đổi khu vực bỏ hoang và đường ray xe lửa thành đường dành cho người đi bộ. Con đường trở thành điểm thu hút người dân thị trấn, khách du lịch, sinh viên các trường đại học lân cận. Việc triển khai dự án trở nên khả thi sau khi thiết lập quan hệ đối tác giữa sáu chủ sở hữu khu đất liền kề, chính quyền và các tổ chức công cộng. Cơ sở này mới được đưa vào hoạt động cách đây chưa đầy một năm, nhưng đã kích thích sự phát triển kinh doanh ở các vùng lãnh thổ lân cận, đồng thời cũng ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu và chi phí nhà ở xung quanh. Chi tiết 1 và 2.
Nhóm 123 đã thực hiện bài viết:
Marina Reingold - Giám đốc dự án.
Có kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển kinh doanh, phát triển mạng lưới đối tác, khai trương lĩnh vực kinh doanh mới.
Anna Kasatkina là một nhà phân tích dự án.
Có kinh nghiệm tư vấn bất động sản, định giá doanh nghiệp.
Ulyana Pyankova là nhà xã hội học của dự án.
Có kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu xã hội học, thực hiện các chiến dịch bầu cử.
Oleg Raspopov là kiến trúc sư của dự án.
Có kinh nghiệm trong lĩnh vực kiến trúc và thiết kế. Người phụ trách cuộc thi phát triển ý tưởng về công viên "Yêu nước", người phụ trách trường "Các nguyên tắc cơ bản của tương lai kiến trúc"
Hình dung:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, các ấn phẩm dành cho nhà phát triển.
