Maria Melnikova, một nhà quy hoạch thành phố và nhà nghiên cứu tại Trung tâm Năng lực Berlin về Các Khu dân cư Lớn, “Không chỉ là Bảng điều khiển: Kinh nghiệm của Đức trong các Khu vực Nhà ở Đại chúng” có sẵn để tải xuống trên trang web chính thức masshousing.ru của cô.
Buổi giới thiệu và thảo luận trực tuyến về cuốn sách do Trường Đại học Kinh tế tổ chức sẽ diễn ra vào lúc 19h ngày 16 tháng 12 năm 2020. Thông tin chi tiết có tại đây.
Ở Đông Đức, tỷ lệ nhà ở tư nhân hóa (3,5%) là rất thấp, bởi vì chỉ những người thuê nhà riêng lẻ mới muốn mua căn hộ của họ sau khi tân trang lại với mức giá 1000 € cho mỗi 1m² trở lên. (BENN, 2007, trang 29).
Những ngôi nhà của thời đại xây dựng hàng loạt được xây dựng cùng thời. Vì vậy, việc khôi phục đồng thời tình trạng kỹ thuật của nhiều công trình là cần thiết. Đây là một trong những nhiệm vụ đầy tham vọng và khó khăn trong việc tổ chức phát triển hơn nữa các khu vực phát triển dân cư quần chúng.
Điểm đặc biệt của Đức là phần lớn quỹ trong các khu vực bảng điều khiển thuộc về các chủ sở hữu lớn (công ty nhà ở, hợp tác xã). Điều này đơn giản hóa việc tổ chức quá trình tái tạo quỹ. Thay vì một cộng đồng chủ sở hữu, một thực thể hoạt động, theo quy luật, ổn định về mặt tài chính. Nhưng ở Đức có một thực tiễn khác là hiện đại hóa các tòa nhà - đó là việc xây dựng lại kho nhà ở trong các khu lịch sử, nơi các căn hộ trong nhiều tòa nhà thuộc sở hữu của các cá nhân. Để làm việc với các lãnh thổ như vậy, ở cấp độ lập pháp, một kế hoạch đã được tạo ra để làm việc với các quá trình tái thiết - lãnh thổ vệ sinh (Sanierungsgebiet của Đức) và cơ quan phục hồi (Sanierungsträger của Đức). Trải nghiệm này có thể thú vị đối với Nga.
Việc bảo tồn và hiện đại hóa kho nhà ở quốc gia là một trong những nhiệm vụ chính của sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Đức. Việc tồn kho nhà ở không chỉ thuộc trách nhiệm của các chủ sở hữu, nhà nước đóng vai trò quan trọng. Nó tạo ra các điều kiện để chủ sở hữu có thể thực hiện các hành động hiệu quả để cải thiện tình trạng kỹ thuật của các tòa nhà của họ.
Việc bảo tồn và hiện đại hóa kho nhà ở là một trong những chủ đề chính trong việc xây dựng các khái niệm phát triển đô thị. Đối với chính quyền thành phố, nhiệm vụ này thường quan trọng hơn việc xây dựng mới, bởi vì các chỉ số về vận hành dự trữ nhà ở, theo quy định, không bao giờ vượt quá 1% số căn hộ hiện có trong thành phố.
KfW, Ngân hàng Phát triển Liên bang Đức, đóng một vai trò quan trọng trong việc hiện đại hóa năng lượng của các tòa nhà. Kể từ năm 1990, ngân hàng đã đầu tư khoảng 68 tỷ euro vào kho nhà ở Đông Đức. Điều này cho phép các chủ sở hữu (công ty nhà ở, hợp tác xã nhà ở, hiệp hội cư dân) cải tạo hơn 65% nguồn cung nhà ở, chủ yếu bao gồm các ngôi nhà tấm.
Chúng tôi không đủ giàu để sống trong kho nhà chất lượng thấp
Tại nước Đức thống nhất, dự trữ nhà ở theo bảng điều khiển xã hội chủ nghĩa được coi là "chưa hoàn thành". Trước hết, vì nó thiếu một lớp cách nhiệt trên mặt tiền. Do tác động liên tục của lượng mưa lên các bức tường bên ngoài, tình trạng kỹ thuật của các kết cấu chống đỡ bị xuống cấp. Điều này trở thành cơ sở lý luận cho một cuộc tái tổ chức nhanh chóng và quy mô lớn.
Theo dự án BEEN, các tòa nhà panel có thể giảm năng lượng nhiệt sơ cấp từ 40–50% (BEEN, 2007). Trong quá trình tái thiết quỹ bảng điều khiển ở Berlin, có thể đạt được chỉ số 60 kWh năng lượng sơ cấp trên mỗi sq. m không gian sống mỗi năm, thấp hơn hai lần so với mức trung bình của Berlin (148 kWh trên m² mỗi năm).
Đức trở thành nước dẫn đầu về quy mô cải tạo nhà ở trong số các nước Đông Âu, vì nước này có tỷ lệ chi phí nhà ở và tiện ích tốt nhất so với thu nhập của người dân. Theo Sáng kiến Nhà ở IWO cho Đông Âu, tỷ lệ cải tạo của các tòa nhà dân cư trong quá trình phát triển nối tiếp đạt 85% hiện nay (IWO, 2018).
Cải tạo các tòa nhà ở Berlin
Các quận ở ngoại ô Berlin là những lãnh thổ đầu tiên ở Đông Đức được tân trang quy mô lớn. Sáng kiến đến từ chính quyền thành phố: vào năm 1992, theo lệnh của Thượng viện Berlin, "Bách khoa toàn thư về các tòa nhà Panel" đã được phát triển. Nó bao gồm một danh sách các biện pháp khả thi để hiện đại hóa tất cả các chuỗi xây dựng nhà ở công nghiệp ở CHDC Đức với tính toán chi phí của chúng. Các khuyến nghị lý thuyết đã được thử nghiệm trong thực tế thông qua việc thực hiện một số dự án thử nghiệm ở Berlin. Dựa trên công việc này, chủ sở hữu tòa nhà và đại diện ngân hàng có thể dễ dàng ước tính chi phí của việc hiện đại hóa.
Năm 1993, Thượng viện Berlin đưa ra chương trình hỗ trợ cải tạo và hiện đại hóa các tòa nhà. Theo chương trình này, các chủ sở hữu phải có 15% vốn riêng của họ cần thiết cho việc tổ chức lại. Sau đó, họ có thể đăng ký khoản vay từ Ngân hàng KfW. Thượng viện Berlin cũng hỗ trợ thêm. Việc cải tạo tất cả các tòa nhà panel ở Đông Berlin (270.000 căn hộ) đã được lên kế hoạch hoàn thành trong vòng 10 năm (Divigneau, 2010). Đầu tư trung bình cho một căn hộ là 20.000 € (BENN, 2007, trang 85).
Quyền sở hữu không quan trọng trong việc nhận hỗ trợ tài chính. Tất nhiên, từ quan điểm tổ chức, sẽ dễ dàng hơn cho các công ty nhà ở lớn và các hợp tác xã thực hiện hiện đại hóa. Nhưng cũng có thể các tòa nhà trong đó các căn hộ thuộc sở hữu tư nhân có thể tham gia các chương trình này với điều kiện bình đẳng.
Các biện pháp tân trang hàng loạt ở Đức không được thực hiện cho các tòa nhà riêng lẻ mà trong cả quý. Các chủ sở hữu lớn đã tính toán nhu cầu đầu tư cho mỗi quý và xây dựng kế hoạch thời gian biểu cho việc tổ chức lại. Tình trạng kho nhà ở quận Hellersdorf, Berlin vào năm 1989 và sau làn sóng hiện đại hóa đầu tiên vào giữa những năm 1990. Điều này cho phép chính phủ Berlin lập kế hoạch chi tiêu ngân sách khu vực cho chương trình hỗ trợ (Divigneau, 2010).
Hiệu quả chi phí của các biện pháp hiện đại hóa và áp dụng hợp lý các biện pháp tiết kiệm năng lượng là các tiêu chí chính trong việc phát triển chương trình xử lý ô nhiễm hàng loạt.
Ở nhiều khu vực, việc tân trang lại được thực hiện mà không tái định cư cho người dân. Do đó, các yêu cầu đặc biệt nảy sinh đối với việc tổ chức xây dựng. Yêu cầu quan trọng là thực hiện các công trình có ít khiếu nại nhất của cư dân. Đối với điều này, một nhà tư vấn đặc biệt đã làm việc tại công trường, người có thể trả lời tất cả các câu hỏi về công việc xây dựng trong thời gian thực. Các công ty nhà đất đã thu hút một số công ty cùng một lúc để thực hiện công việc. Trong tất cả các hợp đồng đều có một điều kiện: nếu một trong các công ty không hoàn thành nghĩa vụ của mình, thì công ty kia sẽ hoàn thành chúng, đảm nhận thêm một lượng công việc. Vì vậy, họ đảm bảo với người thuê rằng mọi công việc sẽ được hoàn thành đúng thời hạn. Ngoài ra, ưu tiên là kiểm soát chất lượng công việc - đại diện của chủ sở hữu ghi lại tất cả các công việc ẩn hàng ngày.
Việc hiện đại hóa hệ thống sưởi, thoát nước và thông gió đồng nghĩa với việc bổ sung thêm công việc bên trong các căn hộ, tiếp theo là sửa chữa phòng tắm và nhà bếp. Các công trình này cũng được thực hiện mà không có tái định cư. Công việc bên trong một căn hộ chỉ kéo dài 5 ngày nhờ vào việc sử dụng các cấu trúc đúc sẵn. Công việc trên các tầng khác nhau đã được đồng bộ hóa bởi các cửa thang, cho phép cư dân sử dụng phòng tắm và nhà bếp của hàng xóm trên cầu thang.
Các biện pháp cải tạo quy mô lớn có thể đưa công trình nhà ở đạt yêu cầu kỹ thuật hiện đại và giảm hơn một nửa chi phí tiện ích. Hiện tại, việc cải tạo các tòa nhà không được thực hiện với khối lượng lớn như vậy. Các chủ sở hữu làm việc trên cơ sở các chương trình hiện đại hóa dài hạn trong 30 năm, và hiệu quả kinh tế của mỗi sự kiện được tính toán kỹ lưỡng.
Những loại tòa nhà nào hiệu quả nhất trong việc trang bị thêm?
Kinh nghiệm phục hồi của Đức cho thấy từ quan điểm tài chính, hiệu quả nhất là xây dựng lại các tòa nhà năm tầng, với điều kiện không cần xây dựng thang máy. Vì thang máy cần thiết cho những người bị hạn chế khả năng di chuyển, hỗ trợ tài chính cho việc xây dựng của họ có thể được bổ sung thông qua quỹ của các chương trình đặc biệt. Việc cải tạo các tòa nhà trên 10 tầng khó hơn nhiều vì tốn kém và khó về mặt kỹ thuật. Tuy nhiên, Đức có kinh nghiệm trong việc hiện đại hóa năng lượng của các tòa nhà cao tầng. Thông thường trong các dự án như vậy, chỉ một số loại công việc được thực hiện có lợi cho người dân và tiết kiệm chi phí.
Hầu hết các tòa nhà đã được hiện đại hóa trong khi vẫn giữ nguyên bố trí căn hộ và số tầng hiện có. Các dự án riêng lẻ có thay đổi quy hoạch căn hộ, tháo dỡ tầng trên được thực hiện với chi phí của chủ sở hữu hoặc chi phí của chương trình "Hướng Đông tái thiết thành phố". Nhưng đây là những trường hợp cá biệt. Các dự án thí điểm đã chỉ ra rằng việc phá dỡ hoàn toàn một tòa nhà và xây một tòa nhà mới, nhỏ hơn và phù hợp với các tiêu chuẩn hiện đại trở nên dễ dàng hơn.
Các dự án có tầng thượng tầng khó khăn hơn hiện đại hóa đơn giản, vì cần phải tăng cường các cấu trúc và cập nhật cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong tòa nhà. Chúng được thực hiện ở những khu vực có nhu cầu cao về nhà ở, và những khu vực ngoại ô thành phố thường không được như vậy. Tuy nhiên, các giải pháp với cấu trúc thượng tầng và các phần phụ có thể thú vị khi cần cung cấp cho các tầng trên của tòa nhà có thang máy đi vào với chi phí thấp nhất. Đầu tiên, trục thang máy được đặt trong phần gắn liền của tòa nhà. Sau đó, chính tòa nhà được xây dựng và lối vào các căn hộ ở các tầng trên được cung cấp thông qua các hành lang giữa các phần cũ và mới của các tòa nhà.
Điều gì đang xảy ra trong lĩnh vực hiện đại hóa nhà ở ngày nay
Vào đầu thế kỷ 21, Đức bắt đầu tích cực phát triển nền kinh tế “xanh”. Hiệu quả năng lượng trong khu vực dân cư có tầm quan trọng lớn. Kể từ năm 2002, “Quy định về Tiết kiệm Năng lượng - EnEV” đã có hiệu lực ở cấp lập pháp. Theo § 9 của điều khoản này, chủ sở hữu có nghĩa vụ thực hiện các biện pháp hiện đại hóa hệ thống sưởi trong quá trình xây dựng lại tòa nhà (giảm tiêu thụ năng lượng xuống ít nhất 100 kWh năng lượng sơ cấp trên mỗi mét vuông diện tích căn hộ mỗi năm) (BENN, 2007).
Ngoài thông số "tiêu thụ năng lượng sơ cấp", một vai trò quan trọng trong "Quy định về tiết kiệm năng lượng" là "hệ số truyền tổn thất nhiệt". Nó phản ánh sự mất nhiệt trung bình trên toàn bộ lớp vỏ của tòa nhà. Luật đặt giá trị tối đa cho phép cho các tham số này. Tuy nhiên, KfW đã phát triển một số giải pháp hỗ trợ để kích thích tỷ lệ sử dụng năng lượng hiệu quả cao hơn (đối với các tòa nhà có tỷ lệ tiêu thụ năng lượng sơ cấp dưới 100, 85, 70, 55 kWh năng lượng sơ cấp trên m² diện tích căn hộ mỗi năm). Chỉ số hiệu quả năng lượng càng tốt thì số tiền trợ cấp có thể có để hoàn trả khoản vay càng lớn (IWO, 2018).
Điều gì xảy ra ở các nước khác?
Mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng trong nhà ở đóng một vai trò quan trọng trong chính sách của Liên minh châu Âu. 2005 đến 2007 dự án liên vùng “Mạng lưới tiết kiệm năng lượng Baltic trong kho nhà ở” (BENN) đã được thực hiện. Mục tiêu của nó là phát triển các chiến lược và công cụ để trang bị thêm cho các tòa nhà hiệu quả năng lượng ở các nước khu vực Baltic (Litva, Latvia, Estonia và Ba Lan). Do đó, ở Estonia và Lithuania, tỷ lệ sở hữu tư nhân rất cao (96% và 97%). Việc tư nhân hóa nhà ở sau khi Liên Xô sụp đổ thực tế là miễn phí (giá có thể được trả bằng chứng chỉ / chứng từ tư nhân hóa). Tất cả những điều này rất giống với tình hình ở Nga (BEEN, 2007).
Dự án đang tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi liệu ở các nước này có thể lặp lại kinh nghiệm tân trang hàng loạt các tòa nhà như trường hợp ở Đông Đức hay không. Các chuyên gia đã phân tích luật pháp, so sánh tình hình nền kinh tế, nhà ở và các dịch vụ công cộng ở các nước Baltic, Ba Lan và Đức. Họ cũng ước tính chi phí của việc tái tổ chức và tính toán khả năng tài chính của các chủ sở hữu để chi trả cho việc này. Do chi phí cho vay cao và thu nhập thấp của người dân ở các nước Baltic tính đến năm 2007 (năm bắt đầu dự án BEEN), nên vẫn chưa thể thực hiện các chương trình phục hồi quy mô lớn. Chỉ những chủ nhân giàu có mới có thể nâng cấp ngôi nhà của họ. Nhưng sau khi tư nhân hóa tự do, thành phần cư dân của ngôi nhà, như một quy luật, đã bị trộn lẫn.
Kết quả của dự án, một khuyến nghị đã được đưa ra rằng việc tái cơ cấu lớn có thể được tài trợ bằng các khoản vay dài hạn giá rẻ, được cung cấp với chi phí lãi suất thấp trong các ngân hàng quốc doanh. Tỷ lệ phần trăm có thể được giảm hơn nữa thông qua trợ cấp ngân sách. Căn hộ đảm bảo hoàn trả khoản vay - nếu không ngân hàng sẽ lấy. Tuy nhiên, việc phát triển các công cụ hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp là điều cấp thiết. Một điều kiện quan trọng là cần phải tiến hành tái tổ chức toàn diện. Các hoạt động từng bước hoặc sự kết hợp tự phát của chúng không nên là đối tượng hỗ trợ.
Một cơ chế tài chính thay thế là "hợp đồng". Trong trường hợp này, chủ đầu tư (ví dụ, một công ty xây dựng) đề nghị chủ nhà thực hiện toàn bộ gói các biện pháp tiết kiệm năng lượng đã dự kiến bằng chi phí của họ. Trong trường hợp này, cộng đồng chủ sở hữu không cần phải lo lắng về việc tìm kiếm nguồn tài chính, cung cấp bảo lãnh hoàn trả khoản vay. Chủ đầu tư chỉ yêu cầu ký một thỏa thuận trong đó chủ sở hữu căn hộ cam kết trả một số tiền nhất định hàng tháng cho công việc đã thực hiện (ví dụ, 15 euro cho mỗi căn hộ mỗi tháng trong 20 năm).
Theo Thomas Janicki, Thành viên Hội đồng Quản trị của Sáng kiến Nhà ở Đông Âu tại Berlin: các cơ chế quản lý tiếp theo của nó”. Vấn đề chính hiện nay là những chủ nhà có khả năng chi trả cho việc nâng cấp hiệu quả năng lượng cho ngôi nhà của họ phụ thuộc vào sự đồng ý của những chủ nhà không có bảo đảm, những người không có khả năng trả chi phí cải tạo ngay cả khi họ muốn (Yanitski, 2011).
Estonia
Ở Estonia, 96% các tòa nhà thuộc sở hữu tư nhân. Khoảng 60% cư dân sống trong các tòa nhà chung cư được xây dựng từ năm 1961 đến 1990.
Quá trình hiện đại hóa các tòa nhà ở Estonia bắt đầu từ những năm 2000. Các tổ chức tài chính quan tâm đến việc phát hành các khoản cho vay, và các hiệp hội tích cực và dung môi nhất của các chủ sở hữu nhà có thể nhận được chúng. Cơ quan tài chính KredEx, được thành lập vào năm 2001, cung cấp bảo lãnh cho các hiệp hội chủ sở hữu để vay vốn từ các ngân hàng tư nhân (Leetmaa, 2018).
Năm 2009, Quỹ Quay vòng KredEx được thành lập với sự hợp tác của Quỹ Phát triển Khu vực Châu Âu, một quỹ nhằm thúc đẩy việc trang bị thêm các tòa nhà hiệu quả năng lượng. Nhờ sự thành lập của quỹ này, một hệ thống hỗ trợ đầy đủ hơn đã xuất hiện ở Estonia, dựa trên sự kết hợp của các khoản vay, bảo lãnh khoản vay và viện trợ không hoàn lại. Bất kỳ ngôi nhà nào sau khi xây dựng lại, mức tiêu thụ năng lượng giảm 20-30% đều có thể đăng ký tài trợ. KredEx cung cấp các khoản vay 20 năm với lãi suất trung bình là 4%. Chủ sở hữu phải cung cấp 15% số tiền (đây có thể là quỹ của chính họ hoặc các khoản vay từ các ngân hàng khác).
Hiệp hội chủ sở hữu cũng có thể xin trợ cấp từ KredEx với số tiền từ 15 đến 35% chi phí của công việc hiện đại hóa, tùy thuộc vào việc đạt được các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng nhất định và việc sử dụng các giải pháp công nghệ đặc biệt (ví dụ: thu hồi nhiệt hệ thống). Trong giai đoạn từ 2010 đến 2014, 663 tòa nhà (1,9 triệu sq. M) đã được hiện đại hóa với sự hỗ trợ của KredEx (Kurnitski, 2018). Kể từ năm 2015, các yêu cầu về thông gió của các tòa nhà đã được điều chỉnh để nhận tài trợ. Các dự án cải tạo 400 tòa nhà khác đã được tài trợ từ năm 2015 đến năm 2019.
Trong các ngôi nhà thuộc loạt sau này, các tấm ba lớp chất lượng cao đã được sử dụng, không cần thêm lớp cách nhiệt. Do đó, các biện pháp cải tạo toàn diện đã không bao gồm sự biến đổi trực quan của mặt tiền, để không lãng phí tiền bạc cho một giải pháp thẩm mỹ thuần túy.
Lithuania
Ở Lithuania, 97% các tòa nhà thuộc sở hữu tư nhân.
Chương trình hiện đại hóa các tòa nhà chung cư ở Lithuania đã có từ năm 2005. Nó liên quan đến việc tài trợ cho việc phục hồi năng lượng của tòa nhà thông qua khoản vay lãi suất thấp (khoản vay trong 20 năm, cố định 3% trong 5 năm đầu tiên). Các khoản thanh toán hoàn trả khoản vay gần như tương đương với việc giảm hóa đơn điện nước sau khi hiện đại hóa (chủ yếu để sưởi ấm). Do đó, chương trình nhằm đảm bảo rằng cư dân không có thêm gánh nặng tài chính.
Chương trình cũng cung cấp một số khoản trợ cấp ngân sách để trang trải chi phí quản lý dự án, xây dựng tài liệu dự án và kiểm tra chất lượng công trình xây dựng. Từ năm 2012, đã có hệ thống tài trợ không hoàn lại để đầu tư xây dựng tòa nhà (30% chi phí cho mọi người, 100% cho các gia đình có thu nhập thấp). Nó có thể được sử dụng bởi các hiệp hội chủ sở hữu dự định thực hiện một cuộc cải tạo lớn của tòa nhà.
Kể từ năm 2013, một mô hình thứ hai đã xuất hiện trong chương trình, với sự tham gia tích cực của các thành phố tự quản. Thành phố chỉ định một nhà quản lý dự án và cũng chuẩn bị một dự án đầu tư cho các chủ nhà. Sau khi được các chủ sở hữu đồng ý về phương án hiện đại hóa tòa nhà, Ban quản trị nhận vốn vay, tổ chức các thủ tục đấu thầu, chịu trách nhiệm thực hiện các biện pháp và quản lý tài chính. 80% các dự án trong chương trình được quản lý bởi các quản trị viên do chính quyền đô thị bổ nhiệm (Smaidžiūnas, 2018). Nếu các chủ sở hữu có thu nhập thấp không đồng ý hiện đại hóa, họ sẽ bị tước trợ cấp để chi trả cho các nguồn tiện ích.
Những thay đổi được thực hiện đã làm tăng tính hấp dẫn của chương trình - tính đến cuối năm 2019, 2.176 cơ sở đã được xây dựng lại; 421 ngôi nhà khác đang trong quá trình hiện đại hóa.
Chương trình do Cơ quan Hiệu quả Năng lượng Khu dân cư (BETA) quản lý. Trách nhiệm của họ bao gồm phê duyệt các dự án hiện đại hóa các tòa nhà tham gia chương trình, cũng như giám sát quá trình thực hiện ở tất cả các giai đoạn. Kể từ năm 2015, BETA, với sự hỗ trợ của Sáng kiến Nhà ở Đông Âu (IWO), đã triển khai dự án “Cải tạo hiệu quả năng lượng cho các khu đô thị ở Lithuania” nhằm tìm ra một mô hình cho việc cải tạo toàn diện các khu dân cư và vùng lân cận. Họ cũng đang thực hiện một chương trình đào tạo cho nhân viên thành phố trong lĩnh vực tích hợp hiện đại hóa hiệu quả năng lượng của các khu dân cư.
Latvia
Ở Latvia, tỷ lệ sở hữu tư nhân là 85%. Khoảng 95% các tòa nhà được xây dựng từ năm 1941 đến năm 1992 yêu cầu cải tạo rộng rãi do hiệu suất năng lượng thấp và thiếu các biện pháp bảo trì cần thiết trong các giai đoạn trước (Jörling, 2018, p. 1).
Năm 2009, chính phủ Latvia cùng với Quỹ Phát triển Khu vực Châu Âu đã khởi động chương trình Cải thiện khả năng cách nhiệt cho các Tòa nhà Chung cư Nhiều Căn hộ.
Kể từ năm 2015, ALTUM đã hoạt động tại Latvia - một tổ chức phát triển tài chính nhà nước, được thành lập với sự hỗ trợ của Bộ Kinh tế và Bộ Tài chính. ALTUM đang thực hiện chương trình nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng của các tòa nhà dân cư nhiều căn hộ. Chủ sở hữu cung cấp cho ALTUM tài liệu kỹ thuật để hiện đại hóa và ALTUM đảm bảo cho các ngân hàng phát hành khoản vay dài hạn (lên đến 20 năm) cho một hiệp hội các chủ sở hữu. Vào năm 2016, Quỹ Hiệu quả Năng lượng Baltic của Latvia (LABEEF) được thành lập để hỗ trợ các công ty thực hiện cải tạo năng lượng hiệu quả dựa trên các hợp đồng dịch vụ năng lượng (Jörling, 2018).
Tính đến năm 2018, khoảng 740 dự án hiện đại hóa tòa nhà đã được hoàn thành (tổng số ở Latvia - 53 nghìn tòa nhà chung cư) (Blumberga, 2018).
Những điều rút ra chính từ kinh nghiệm của các nước Baltic
Kết quả của các nước Baltic cho thấy việc hiện đại hóa quỹ, nơi tất cả các căn hộ đều thuộc sở hữu tư nhân, là có thể thực hiện được. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi các điều kiện để chủ sở hữu có thể hành động hiệu quả nhất. Một hệ thống làm việc để hỗ trợ hiện đại hóa các tòa nhà không thể hình thành trong một sớm một chiều. Cần phải theo dõi các hiệp hội chủ sở hữu phản ứng với chương trình như thế nào, và cơ chế tài trợ cần được cải thiện. Đây chính xác là quá trình đã diễn ra ở các nước Baltic trong hai thập kỷ qua.
Kinh nghiệm của các nước này cho thấy chương trình hiện đại hóa năng lượng có lợi cho nhà nước về mặt kinh tế, khi các công ty mới xuất hiện, việc làm và nộp thuế vào ngân sách tăng lên.
Một trong những vấn đề được lưu ý trong các báo cáo nghiên cứu về triển vọng phục hồi ở các nước Baltic là số lượng tòa nhà dân cư ít và dân số ít hơn ở Đông Đức. Điều này cản trở khả năng hình thành các tổ chức tài chính ổn định, độc lập và đạt được tốc độ hiện đại hóa cao. Ở Đức, ban đầu, một số tiền đáng kể có thể được đầu tư vào chương trình hiện đại hóa, vì có rất nhiều người muốn thực hiện các dự án. Các dự án tiếp theo được tài trợ bằng các khoản tiền được nhận dưới dạng hoàn trả khoản vay (Jörling, 2018). Về mặt này, Nga có nhiều hứa hẹn hơn trong việc tái tổ chức hàng loạt.
Đối với các nước EU, động cơ hiện đại hóa các tòa nhà là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng của nền kinh tế, giảm sự phụ thuộc vào xuất khẩu năng lượng và các hiệu ứng môi trường. Ở Nga, những vấn đề này không có trong chương trình nghị sự. Nhưng chất lượng của các tòa nhà dân cư thời Liên Xô đang xuống cấp liên tục. Theo các cuộc khảo sát về nguồn cung nhà ở tại thành phố Ufa, thời gian hoạt động không gặp sự cố của 60-70% các tòa nhà panel chỉ là 15 năm (Samofeev, 2018). Sau đó, có thể có nguy cơ sụp đổ một phần của các tấm tường, là kết cấu hỗ trợ của các tòa nhà. Để bảo tồn chúng, cần phải thực hiện các biện pháp tổ chức lại toàn diện. Cách nhiệt của các mặt tiền sẽ ngăn chặn quá trình đóng băng và tan băng hàng năm của các cấu trúc tường, do đó tình trạng của chúng trở nên tồi tệ hơn. Ở Nga ngày nay, một chương trình quy mô lớn về tân trang các tòa nhà nhiều chung cư với các công cụ hỗ trợ tài chính đang hoạt động là cần thiết.
Sự cần thiết của một nhà quản lý chuyên nghiệp để tổ chức việc tổ chức lại
Các chuyên gia của IWO chỉ ra rằng các cộng đồng sở hữu tư nhân ở các nước hậu xã hội chủ nghĩa thường không đủ năng lực để trang bị thêm năng lượng cho các tòa nhà. Tổ chức lại là một quá trình phức tạp với nhiều rủi ro cho chủ sở hữu. Các giai đoạn đầu tiên đã yêu cầu chi phí tài chính. Nhưng đồng thời, vẫn chưa rõ liệu nó có thể đạt được kết quả hay không. Một sai sót ở bất kỳ giai đoạn nào (ý tưởng, thiết kế, công việc xây dựng) có thể dẫn đến thực tế là các mục tiêu của việc cải tạo sẽ không đạt được.
Đó là lý do tại sao vấn đề cải tạo tòa nhà không chỉ là vấn đề tài chính. Cộng đồng chủ sở hữu cần sự hỗ trợ của tổ chức.
Việc tổ chức tu sửa tòa nhà bao gồm các giai đoạn sau (Smaidžiūnas, 2018):
• chuẩn bị các khái niệm về cải tạo tòa nhà;
• tổ chức đại hội chủ sở hữu và ra quyết định về việc tổ chức lại;
• tổ chức đấu thầu để phát triển tài liệu dự án;
• hỗ trợ quá trình chuẩn bị tài liệu dự án;
• tổ chức đấu thầu công trình xây dựng;
• tài trợ cho công việc (vay vốn, xin trợ cấp);
• kiểm soát và nghiệm thu công trình xây dựng.
Ví dụ, như mô tả ở trên, số lượng các ngôi nhà tham gia vào chương trình đã tăng lên ở Lithuania sau khi họ bắt đầu bổ nhiệm một người quản lý bên ngoài (Smaidžiūnas, 2018). Một cơ chế quan trọng khác là khả năng trang trải chi phí quản lý dự án thông qua các khoản tài trợ.
Cơ quan cải tạo các khu dân cư ở Đức
Quá trình tân trang trở nên phức tạp hơn khi nó không chỉ đối với một tòa nhà đơn lẻ, mà còn với nhiều khu nhà hoặc toàn bộ lãnh thổ của một khu dân cư. Trong trường hợp này, cần đồng bộ lợi ích của đông đảo người tham gia, cũng như thiết lập nhiều quy trình song song.
Ở Đức, có một công cụ “tổ chức lại lãnh thổ” để giải quyết những vấn đề này. Các quy tắc của nó được ghi trong mã xây dựng. Quyết định về việc chỉ định tình trạng này cho lãnh thổ được thực hiện bởi chính quyền thành phố. Thành phố sau đó thuê một công ty độc lập - "cơ quan tổ chức lại". Nhiệm vụ của nó bao gồm các kế hoạch phối hợp để hiện đại hóa các tòa nhà và khu đất. Các chủ sở hữu tham gia vào quá trình hiện đại hóa trên cơ sở kế hoạch đã xây dựng sẽ dễ dàng hơn trong việc đồng ý về dự án và nhận được các khoản vay và trợ cấp ưu đãi.
Các cơ quan tân trang không nên liên kết với các công ty xây dựng hoạt động trên trang web. Đây là một điều kiện quan trọng được quy định trong pháp luật. Đảm bảo rằng trong quá trình triển khai dự án, quyền lợi của cư dân sẽ chiếm ưu thế hơn lợi ích của người xây dựng.
"Cơ quan Vệ sinh" (tiếng Đức: Sanierungsträger) thực hiện các chức năng sau:
• phát triển một kế hoạch chuyển đổi chung cho “khu vực vệ sinh” (tiếng Đức: Sanierungsgebiete);
• tổ chức các cuộc thảo luận công khai và thống nhất kế hoạch với tất cả các bên liên quan;
• điều phối đầu tư tư nhân và công cộng;
• chịu trách nhiệm thực hiện các hoạt động được tài trợ từ ngân sách;
• liên quan đến chủ sở hữu trong việc thực hiện dự án;
• Hỗ trợ cộng đồng chủ sở hữu sắp xếp xây dựng các trang thiết bị bổ sung khi cần thiết (với một khoản chi phí bổ sung).
Sự ra đời của các loại tài sản mới với sự đổi mới kỹ thuật của quỹ
Sự phổ biến của sở hữu tư nhân trong các tòa nhà nhiều căn hộ là một thách thức để duy trì tình trạng kỹ thuật của nguồn cung nhà ở trong dài hạn. Các cộng đồng sở hữu đã thành công ở một giai đoạn nhất định, 10 năm kể từ bây giờ, khi các bước tiếp theo được yêu cầu, có thể không hiệu quả. Sự không đồng nhất trong xã hội đang trở thành một trở ngại khác đối với hành động chung. Vấn đề là “những chủ sở hữu sẵn sàng và có khả năng chi trả cho việc hiện đại hóa ngôi nhà của họ về mặt pháp lý phụ thuộc vào sự đồng ý của những chủ sở hữu có thu nhập thấp” (BENN, 2007). Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế của cả nước.
Vì vậy, cần phải suy nghĩ về cách đưa ra các hình thức sở hữu thay thế trong các khu vực phát triển nhà ở đại chúng: hợp tác xã và công ty nhà ở, có thể hoạt động hiệu quả hơn trong dài hạn.
Ở Đức vào những năm 90. khuyến khích cho việc thành lập các hợp tác xã nhà ở mới trong các khu vực phát triển nhà ở đại chúng là họ có thể tin tưởng vào nguồn tài trợ bổ sung để hiện đại hóa quỹ. Một kịch bản tương tự có thể thành hiện thực ở Nga.
Việc chuyển một phần tài sản nhà ở thành quyền sở hữu của các công ty kinh doanh nhà ở có thể xảy ra vào thời điểm tình trạng kỹ thuật của các tòa nhà trên lãnh thổ đạt giá trị tối thiểu cho phép và chủ sở hữu chưa sẵn sàng làm bất cứ điều gì để bảo tồn nó. Sau đó, trong quá trình gia hạn quỹ, loại tài sản có thể thay đổi - một số chủ sở hữu có thể trở thành người thuê và việc khôi phục tình trạng kỹ thuật sẽ xảy ra với chi phí của công ty nhà ở.
Tất nhiên, đây chỉ là những kịch bản giả định. Nhưng chúng phải được tính đến. Việc áp dụng các cơ chế này đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng, thích ứng với các điều kiện pháp lý. Ngoài ra, cần phải điều chỉnh toàn bộ chính sách nhà ở của đất nước. Nếu chúng ta nói về Nga, thì trước hết, nên dừng tư nhân hóa tự do và cần chú ý hơn đến việc bảo tồn kho nhà ở hiện có.
